江苏省企业拆迁深度解析

　　对于很多企业来说，拆迁是件非常重大的事情，企业拆迁补偿是否合理直接关系到企业今后的发展，补偿过低可能直接会导致企业破产。那么当企业遇到拆迁问题时该如何运用法律维护自己的权益?下面京云律师就针对我们在办理江苏企业拆迁案件时总结的经验以及相关的法律条文，分析企业拆迁时能获得哪些补偿。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　(一) 被征收房屋价值的补偿;

　　(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁房;选择房屋产权调换的，产权调换房屋支付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》

　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　<江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定>

　　第十一条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

　　第十二条　停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

　　第十三条　房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算;不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县(市、区)人民政府规定。

　　被征收人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间;被征收人选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止;被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。

　　《江苏省城市房屋拆迁管理条例》

　　第十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，由拆迁人给予补偿。具体办法由设区的市人民政府制定。

　　下面京云律师就根据上述法条以及以往的实务经验，逐一阐述江苏的企业拆迁补偿项目包括哪几方面，以及律师在办理企业拆迁案件的过程中如何将损失降到最小。

　　通过上述法条，能够看出江苏企业拆迁的补偿一般主要包括五个方面，下面逐一的进行分析。

　　一、房产、建筑物及土地的补偿

　　1、房产、建筑物的补偿

　　企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房，具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。

　　2、土地的补偿

　　在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。

　　二、设备、设施的补偿

　　1、不可移动设备的损失补偿。

　　对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算，对所有权人进行补偿。

　　2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。

　　具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等，安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

　　三、停产、停业损失

　　根据<江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定> ，停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算;不满3年的，按照实际年限计算。

　　当事人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间;被征收人选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止;被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。

　　四、人员遣散安置等补偿费用

　　针对员工的这部分补偿，法律也没有具体的规定，有的地方制定了相应的规定，但有一些地方没有具体的规定。这些都是律师可以进行争取的，如果企业进行搬迁的，一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的，需要依据《劳动合同法》的有关规定，支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

　　五、搬迁奖励费用及其他费用

　　在拆迁的过程中，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际的情况确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费，广告投入后尚未回收成本的损失。

　　企业拆迁的过程中，拆迁人不会如上述所述，根据法律、法规及其他规范性文件给予被拆迁人各种补偿，下面京云律师团针对拆迁中经常遇到的两个问题，给予企业被拆迁人提醒以及建议，使企业在拆迁的过程中防止受到更多的损失。

　　企业拆迁对于企业来说是一件大事，企业拆迁涉及的范围广、项目多，补偿标准不统一。只有在律师的帮助下才能面对项目复杂且周期又长的拆迁过程。

　　企业拆迁又是一项专业性极强的法律业务，很多办案经验需通过实际操作才能获取，只有具有专门企业拆迁法律知识、实践经验的律师才能帮助企业与拆迁人抗衡，才能为企业争取更多的利益。

　　京云拆迁维权律师团具有多年拆迁维权经验，总结了一套时间短、效率高、能快速提高补偿的维权方法。通过诉讼及谈判，给拆迁人施加压力，为企业争得与拆迁人同等的谈判地位，为企业争取合理的拆迁补偿。同时，京云律师在进行拆迁工作中还注意维护企业的各方社会关系，让企业赢了补偿、也赢了关系，为企业拆迁后继续开展经营活动提供保障。

　　企业拆迁补偿的多少直接关系到能否继续经营，所以企业应积极维护自己的合法权益获取合理的拆迁补偿。

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